Questa sezione della Guida è dedicata agli amministratori di condominio ed ai suoi condomini. L'assicurazione condominiale non è obbligatoria ma essenziale. Non si tratta di selezionare la polizza meno costosa, ma di seguire la procedura più efficace sia per evitare di pagare un premio e non essere rimborsati, sia per coprire gli eventi più impattanti per la serenità finanziaria dei singoli condomini. Prima di assicurare il condominio l’amministratore deve periodicamente accertarsi che l’immobile sia a norma come illustrato nell’articolo dedicato alla Conformità degli edifici.
Chi stipula la polizza assicurativa condominiale? A sottoscrivere il contratto con la compagnia è l'amministratore del condominio, che può stipularlo senza apposita delibera assembleare solo se la polizza è prevista come obbligatoria dal regolamento condominiale.
GLOBALE FABBRICATI
La polizza Globale Fabbricati assicura fabbricati che hanno almeno i 2/3 della superficie adibita ad abitazioni civili, studi professionali o uffici. È fondamentale quindi comunicare alla Compagnia d'assicurazione i millesimi destinati a civile abitazione, ufficio o studio professionale e quelli destinati a attività commerciale o artigianale, in modo tale che la Compagnia possa assicurare il giusto rischio. Qualora uno dei condomini gestisca un'attività con rischi elevati, si dovrà accollare una parte di premio maggiorata.
La polizza Globale Fabbricati per garantire una protezione completa dovrebbe contenere le seguenti sezioni:
- Incendio
- Danni da acqua condotta
- Responsabilità civile
- Eventi naturali catastrofali
Incendio
L’assicurazione è prestata a Valore Intero di ricostruzione a nuovo del fabbricato che è diverso dal valore di mercato in quanto dipende dal costo dei materiali e dalla manodopera. Il massimo indennizzo non può comunque superare 2 volte il valore che l’immobile aveva al momento del sinistro. Questa sezione copre dai danni causati al fabbricato da incendio, fulmine e scoppio e da altri eventi specificati in polizza (eventi sociopolitici, eventi atmosferici, fenomeno elettrico, spese di demolizione e sgombero[1]…). È fondamentale integrare la sezione incendio con la garanzia Ricorso Terzi che copre per i danni materiali da Incendio cagionati a terzi (es: edifici adiacenti). [2]
Danni da acqua condotta
I danni da acqua sono molto insidiosi ed onerosi perché oltre ad interessare il singolo appartamento, potrebbero coinvolgere (e molto spesso accade) altri appartamenti adiacenti. La polizza indennizza i danni da spargimento di acqua dovuti a rottura accidentale/occlusione/gelo di impianti idrici e di condizionamento/riscaldamento a servizio del fabbricato. Suggeriamo di includere nella polizza, se non è già presente, la garanzia “spese per la ricerca e riparazione del guasto” per avere una copertura completa.
RC - Responsabilità Civile
In questa sezione i condòmini sono considerati tra i terzi che possono chiedere un risarcimento.
RCT (Terzi) fabbricato: tiene indenne l’assicurato (il condominio) dai risarcimenti dei danni cagionati a terzi verificatosi in relazione alla proprietà del fabbricato e alla conduzione delle parti comuni.
RCT conduzione: copre dai danni che il singolo condomino può causare agli altri condòmini o al condominio stesso nella conduzione della sua abitazione. Rimane escluso dal risarcimento l’appartamento del conduttore a cui è imputabile il sinistro.
RCO (per prestatori d'Opera): assicura i danni subiti da eventuali dipendenti del condominio come il portinaio, giardiniere, addetto alle pulizie. Questa garanzia tiene indenne il condominio dall’azione di rivalsa dell’INAIL e dell’INPS.
RC Amministratore: è opportuno che l’amministratore sia coperto per i danni che può causare a terzi con una polizza separata da quella condominiale.
Eventi naturali catastrofali
Eventi come terremoti, alluvioni, inondazioni e allagamenti hanno una probabilità di manifestarsi molto bassa ma hanno un impatto devastante perciò è una garanzia fondamentale da inserire in polizza anche se molte Compagnie la escludono.
Ulteriori clausole
Un’ulteriore sezione della Globale Fabbricati è la Tutela Legale che rimborsa le spese giudiziali, stragiudiziali e peritali riferite al condominio.
È importante verificare che sia inserita in polizza la seguente clausola:
“La Società risponde dei danni derivanti dagli eventi per i quali è prestata la garanzia, anche se determinati da:
- colpa grave dell’Assicurato o del Contraente;
- dolo o colpa grave delle persone di cui l’Assicurato e/o il Contraente debba rispondere a norma di legge”.[3]
Inoltre, è importante verificare che sia inserita la "rinuncia alla rivalsa" da parte delle Compagnia nel caso in cui un condomino cagioni un danno al condominio (non viene esercitata dalla Compagnia in caso di dolo del danneggiante).
In conclusione, la Globale Fabbricati così composta protegge i condòmini e lo stabile, e risarcisce i danni, anche se cagionati a terzi, sia per i problemi sorti nelle zone comuni che nelle abitazioni private.[4]
COME SCEGLIERE LA POLIZZA
L'assicurazione giusta è la soluzione ideale, la spinta gentile come direbbe Daniel Kahneman (premio Nobel per l’Economia), per agevolare i rapporti non sempre idilliaci tra i singoli condòmini, il condominio, l'amministratore ed i terzi. Ti ricordiamo che la polizza migliore non è quella che costa meno ma quella che ti paga al momento del sinistro.
MyGuru consiglia normalmente franchigie elevate in quanto l'assicurazione serve per coprire eventi decisamente impattanti per la serenità finanziaria dell'assicurato ma, in questo caso, il rischio è quello di creare dei dissapori tra i condomini per questioni di scarsa rilevanza economica.
Un esempio può essere la classica perdita d'acqua che crea un danno di 500 euro: inutile perdere ore per discutere se è stata causata da un tubo condominiale e/o del condòmino, meglio avere un’assicurazione che risarcisca anche per danni irrisori.
RIPARTIZIONE SPESE TRA LOCATORE E CONDUTTORE
La ripartizione delle spese tra il proprietario e il conduttore può essere regolata nel contratto di locazione ma esistono alcune regolamentazioni. Al proprietario spetta l’obbligo della manutenzione straordinaria dell’immobile in quanto deve garantire il buono stato della cosa data in locazione (art 1576 cc).
La manutenzione ordinaria spetta invece al conduttore: «sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, della luce, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria (ossia le normali bollette per i consumi), allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il portiere sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore» (L.392/78).
Le spese condominiali per quanto concerne la polizza assicurativa del condominio sono a carico del proprietario dell'immobile, in quanto in caso avvenga un danno all'immobile il danno generato ricadrà sul proprietario. In caso di locazione dell'immobile le spese saranno sempre dovute dal proprietario che potrà però accordarsi con il conduttore, nel contratto di locazione, per la ripartizione delle stesse.
IL SERVIZIO OFFERTO DA MYGURU
MyGuru offre all'amministratore la possibilità di:
- garantire un tasso privilegiato per tutti i suoi condomini, in pratica, di accedere al miglior prezzo consentito dal mercato; questo è possibile in quanto può mettere in concorrenza diverse Compagnie;
- presentare una doppia offerta ai suoi condomini, con e senza franchigia;
- predisporre la miglior polizza anche a garanzia dell'amministratore, che finisce per tutelare anche il condominio;
- offrire un intervento in assemblea in video conferenza per rispondere ad ogni dubbio dei condòmini.
[1] Il limite è solitamente pari al 10% dell’indennizzo spettante, ma le effettive spese di demolizione e sgombero possono arrivare al 20% del valore di ricostruzione a nuovo e fino al 30% in caso di presenza di materiali che richiedono specifici smaltimenti come l’eternit; si consiglia pertanto di inserire una somma assicurata a Prima Rischio Assoluto (per esempio: 5% del valore di ricostruzione del fabbricato assicurato).
[2] Se la garanzia Ricorso Terzi è inclusa nella RC del fabbricato comprenderà solo i danni a terzi da incendio se causati da impianti rientranti nella definizione di fabbricato.
[3] L’art 1900 cc dispone che l'assicuratore non è obbligato per i sinistri cagionati da dolo o da colpa grave del contraente, dell'assicurato o del beneficiario, salvo patto contrario per i casi di colpa grave. In caso di dolo, invece, non è ammesso il patto contrario pertanto è sempre escluso che l'assicuratore possa essere chiamato a rispondere.
L'assicuratore è obbligato per il sinistro cagionato da dolo o da colpa grave delle persone del fatto delle quali l'assicurato deve rispondere. Ad esempio, nel caso di sinistro causato da un soggetto incapace (2047 c.c.) ovvero in ipotesi di responsabilità dei genitori, tutori, precettori o maestri d'arte (2048 c.c.).
Egli è obbligato altresì, nonostante patto contrario, per i sinistri conseguenti ad atti del contraente, dell'assicurato o del beneficiario, compiuti per dovere di solidarietà umana [2 Cost.] o nella tutela degli interessi comuni all'assicuratore [1914 comma 3]. Si pensi, ad esempio, al caso in cui il soggetto agisca causando un sinistro per evitare un maggior danno all'assicuratore.
[4] Nel verbale d'assemblea verrà deliberato:
" L'assemblea delibera di incaricare l'amministratore di sottoscrivere le seguenti polizze:
- "Globale fabbricati" con le seguenti caratteristiche: "All risk", con massimale di € ...... e franchigia di € ......
- "RC per danni a terzi" con massimale di € ...... e franchigia di € ......
- "Eventi naturali e catastrofali" con massimale di € ...... e franchigia di € .......
Non viene sottoscritta alcuna polizza per la tutela legale così da potersi rivolgere all'occorrenza ad un legale esente da conflitti d'interesse.
Il costo indicativo annuo è di € .........
Si incarica l'amministratore di provvedere al rinnovo automatico salvo diversa delibera condominiale."