4.3 Gli Immobili

Gli immobili possono essere divisi in tre categorie: 

• adibiti a residenza principale;
• a disposizione;
• da locare e/o speculativi.

Le residenze principali costituiscono l'asset preferito dagli italiani: il 75,2% delle famiglie (tre su quattro), risiede in una casa di proprietà^[1]. Lo Stato ha incentivato questa tipologia di investimento: analizzeremo i vantaggi di tale tipologia rispetto ad altri investimenti immobiliari diretti.

È possibile investire in immobili anche con strumenti indiretti (Fondi, Reits, ecc.), vedremo in seguito i loro vantaggi rispetto all'acquisto.

Abitazione (residenza) principale

Non sempre la residenza principale coincide con la prima casa e pertanto è necessario spiegarne la differenza.

L’abitazione principale è la casa presso la quale il soggetto ha stabilito la propria residenza^[2].

Prima casa (solitamente trattasi della stessa abitazione principale) è invece una definizione fiscale e consente di godere di particolari agevolazioni nella compravendita:

• In fase d’acquisto ammette di pagare imposte ridotte in presenza di determinate condizioni^[3].

Chi acquista da un privato o da un’azienda che vende in esenzione IVA deve versare un’imposta di registro^[4] del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale^[5] dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 €; se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a IVA, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, pari al 4% anziché al 10%; in tal caso le imposte (di registro, catastale e ipotecaria) si pagano nella misura fissa di 200 € per ognuna .

• Durante il periodo di possesso gli immobili “prima casa” non di lusso, non versano l'IMU. Questi godono di particolari agevolazioni fiscali per la ristrutturazione e riqualificazione energetica e per interventi antisismici, ecc.
• In fase di vendita, gli immobili “prima casa” non scontano l’obbligo di pagamento dell’Irpef sulla plusvalenza, né di nessun’altra forma di imposta, anche se non sono trascorsi 5 anni dall’acquisto^[6].

Per queste ragioni ^[7], l’acquisto della “prima casa” è certamente un investimento più conveniente rispetto all’acquisto di altre tipologie di immobili.

Queste agevolazioni non devono indurre ad effettuare un investimento prematuro che contrasterebbe con il principio della diversificazione del patrimonio complessivo.

Quando è opportuno acquistare la propria abitazione

È difficile valutare se l’acquisto della prima casa sia un buon investimento poiché è rilevante conoscere il prezzo e la potenzialità della rivalutazione di ogni singola realtà.

Inoltre, il desiderio di vivere in un'abitazione di proprietà che consenta di realizzare un progetto di vita, ha un valore non quantificabile finanziariamente, il che, giustamente, porta numerose famiglie all’acquisto come dimostrato dalle statistiche nazionali.

Esistono alcuni parametri che ti consentono di valutare se l’acquisto della prima casa sia sostenibile in un'ottica lungimirante:

• la liquidità impegnata all'atto dell'acquisto, al netto dell’eventuale mutuo, dovrà essere almeno il 50/60% del valore dell’immobile;
• la durata del mutuo non dovrà essere superiore a 10 anni;
• la rata del mutuo non dovrà eccedere il 25% del tuo reddito;
• devi disporre di una riserva di liquidità che ti consenta di vivere, anche in assenza di reddito da lavoro per almeno un biennio una volta ultimato: l’acquisto, l’eventuale ristrutturazione e la dotazione dell’arredo.

Così, per esemplificare, se hai un patrimonio di un milione di euro sarebbe prudente acquistare un’abitazione che non costi più del tuo patrimonio. Qualora l'acquisto dovesse avere un costo vicino a tale cifra, o poco meno, sarebbe più opportuno accendere un mutuo per conservare della liquidità al fine di far fronte ad eventuali imprevisti.

Immobili a disposizione

L’opportunità di acquistare una o più seconde case, tipicamente per andare in villeggiatura al mare o in montagna, è certamente una questione soggettiva.

MyGuru non vuole indirizzare una scelta, ma ci limitiamo a ricordarti i principali costi che pesano sulle seconde case:

• Imposta di registro su valore catastale del 9% oltre alle imposte ipotecaria e catastale;
• IMU e IRPEF.

Inoltre il fisco, quando un immobile è tenuto a disposizione, penalizza in diversi modi come ad esempio aumentando il valore del reddito fondiario sul quale si calcola l'IRPEF.

MyGuru non ritiene che questi immobili vadano considerati come investimenti, ma un lusso comprensibile per coloro che se lo possono permettere.

Immobili da locare e/o speculativi

Questo genere di immobili rientra a pieno titolo tra gli investimenti. ^[8]

Gli italiani sono sempre stati attratti da questo genere di investimento, ma MyGuru ritiene che il periodo economico non sia più favorevole per concentrare il proprio patrimonio in immobili da mettere a reddito (da locare) per questi motivi:

1. Il rendimento dell’investimento, ovvero il canone di locazione, nel tempo, tende a diminuire. Viene appesantito da costi fiscali crescenti e, soprattutto, dal rischio che l’inquilino non paghi i canoni di locazione.
2. La rivalutazione al netto dell’inflazione è totalmente correlata al variare del PIL dell’area dove è posto l’immobile. Considerata la situazione del nostro Paese è probabile che, diversamente dal dopoguerra, tu possa trovarti a subire una svalutazione.
3. Gli immobili deperiscono ed hanno necessità di manutenzioni: dunque, nel calcolo del rendimento dovrai considerare gli oneri di ristrutturazione e di manutenzione ordinaria e straordinaria a carico del proprietario che, mediamente, incidono per l’1% del valore dell’immobile e che solitamente si attestano intorno al 25% della locazione al netto dei costi fiscali.
4. La scarsa liquidabilità dell’investimento è per MyGuru il problema peggiore perché, in caso di necessità, sarai costretto a vendere l’immobile velocemente, ad un prezzo probabilmente molto svantaggioso.
5. La scarsa diversificazione è un altro limite di questo investimento considerato che, solitamente, la stragrande percentuale del proprio patrimonio (a cui si dovrebbe aggiungere il capitale umano) dipenderebbe dal destino economico del Paese. Di conseguenza, sarebbe più opportuno diversificare all’estero ma, essendo decisamente complesso per una persona fisica, accade spesso che gli investimenti siano concentrati nell’ambito di pochi chilometri dalla propria residenza.
6. Col tempo la gestione degli immobili potrebbe risultare gravosa, in modo particolare con l’avanzare dell’età.

Se ti appassionano gli investimenti immobiliari, MyGuru ti suggerisce una soluzione alternativa: acquisire dei fondi immobiliari (propriamente chiamati REITs, cioè Real Estate Investment Trusts).

Attraverso i REITs, puoi beneficiare di alcuni vantaggi interessanti:

• Migliore rendimento - sono gestiti da professionisti del settore immobiliare;
• Massima liquidabilità - possono essere venduti in giornata senza particolari oneri;
• Possibilità di diversificazione - sarebbe opportuno investire fuori dal nostro Paese;
• Nessuno stress per la gestione.

Questo approccio ti consentirà di gestire gli investimenti immobiliari godendo dei benefici tipici di quelli mobiliari.