4.2 Residenza principale

La propria residenza non è solo un valore numerico da considerare per calcolare la propria situazione patrimoniale e finanziaria ma è anche un fattore che incide sulla qualità della propria vita e sulla serenità di tutti coloro che la abitano.

Ti suggeriamo di procedere seguendo queste semplici indicazioni:

• studia le caratteristiche della tua abitazione ideale senza porti troppi condizionamenti relativamente al prezzo;
• non stancarti di effettuare delle ricerche per farti un’idea di quanto potrebbe costare la tua casa ideale;
• valuta l’acquisto se possiedi denaro per almeno l’80% del costo necessario per sostenerlo, comprensivo d’imposte, eventuali costi di intermediazione, trasloco e arredo. Usa una porzione pari al 50% del valore dell’immobile per ridurre la parte mutuata, ed il restante 30% come liquidità^[1];
• qualora tu non potessi disporre di questo importo, sarebbe più prudente attendere e pagare un canone di locazione. In questo modo se la tua casa non ti soddisfacesse avresti la possibilità di cambiare senza troppi vincoli;

Prima di acquistare una seconda casa devi essere certo che la prima ti soddisfi pienamente.

Vantaggi fiscali nell'acquisto della prima casa

Per poter godere dei benefici fiscali è indispensabile il rispetto di alcune caratteristiche:

• non possedere abitazioni in tutto il territorio nazionale per le quali si è fruito delle agevolazioni, oppure venderle entro 1 anno dall'acquisto;
• non essere proprietario di abitazioni nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
• essere residente nel Comune in cui si acquista casa o stabilirvi la residenza entro 18 mesi dall’acquisto agevolato, oppure dimostrare che la propria sede di lavoro è situata nel Comune dove si trova l'immobile;
• non essere titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione di altri immobili nello stesso Comune in cui si richiede l’agevolazione sull’acquisto della prima casa.

Nel caso in cui il venditore sia un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA, le imposte oggetto di beneficio “prima casa” sono:

• imposta di registro proporzionale al 2% anziché al 9%; 
• € 50 di imposta ipotecaria fissa; 
• € 50 di imposta catastale fissa. 

Qualora invece, si acquistasse da un’impresa, con vendita soggetta a IVA, i tributi da versare con i benefici “prima casa” sono: 

• IVA al 4% anziché al 10%, 
• € 200 di imposta registro fissa; 
• € 200 di imposta ipotecaria fissa; 
• € 200 di imposta catastale fissa.

Quando si usufruisce delle agevolazioni previste per la prima casa la successiva vendita non può avvenire prima dei 5 anni dall’acquisto.

Qualora si vendesse prima e non si procedesse ad acquistare un nuovo immobile da destinare ad abitazione principale entro 12 mesi, si perderebbero i benefici di cui si è usufruito al momento dell’acquisizione e pertanto si dovranno pagare:

• le imposte non versate all’epoca del primo rogito;
• gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.

Vantaggi fiscali nella gestione

Fatta eccezione per le case di lusso, l’abitazione principale non sconta l'IMU.

La prima casa è quella in cui si ha la residenza o il domicilio. Ciò significa che se si ha la residenza in un immobile, ma si dimora in un altro, solo uno dei due può essere considerato abitazione principale.

Vantaggi fiscali nella vendita 

Non si realizza mai plusvalenza quando l'immobile venduto è stato acquistato da oltre 5 anni o il venditore ne è venuto in possesso in seguito a una successione.

Ma “non generano plusvalenze imponibili nemmeno le cessioni che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari” (Art. 67 - Tuir 917/86).