In un contratto di locazione distinguiamo due figure:
- Il Locatore nonché proprietario che è colui che dà in affitto l’immobile;
- Il Conduttore che è colui che prende in affitto l’immobile.
Nel paragrafo precedente abbiamo visto quali sono le polizze che il proprietario dell’immobile deve sottoscrivere per avere una copertura completa dal punto di vista della protezione del bene e degli eventuali danni che quest’ultimo può cagionare a terzi.
LOCATORE
È importante sottolineare che l’obbligo di garantire che l'immobile sia immune da irregolarità resta in capo al Locatore infatti: i “vizi occulti in mala fede taciuti o non facilmente riconoscibili”, oltre a rendere inefficace l'eventuale polizza assicurativa, consentirebbero al conduttore di chiedere in Tribunale la risoluzione contrattuale o chiedere la riduzione del canone o la sospensione dello stesso. Gli obblighi del locatore riguardanti la messa a norma dell'immobile sono approfonditi nell'articolo Dichiarazioni di conformità.
Quando il Locatore stipula le polizze a copertura dell’immobile è importante che comunichi all’assicuratore la tipologia di attività che viene effettivamente svolta all’interno dell’edificio/capannone dato in locazione. Questo perché, a seconda dell’attività svolta, cambia il rischio che la Compagnia deve assumersi. In caso di danni la Compagnia risarcirà interamente il danno solo se l’attività effettivamente svolta corrisponde a quanto comunicato all’assicuratore. Se non c’è corrispondenza il risarcimento verrà riproporzionato per la nuova classe di rischio in cui si inserisce l’effettiva attività o addirittura non indennizzato se la Compagnia non si prende carico del nuovo rischio.
Se il Locatore segue quanto detto finora è protetto e in caso di danni assicurabili provocati dal Conduttore verrà risarcito dalla Compagnia. Quest’ultima se prova che il danno è stato provocato dal Conduttore potrà rivalersi nei suoi confronti: il proprietario infatti NON è responsabile in solido anche se il Conduttore non ha le risorse per far fronte al risarcimento.
Un’altra polizza da valutare è la polizza Casa in Affitto, che garantisce il Locatore del mancato pagamento del canone della locazione. Conviene soprattutto per valutare l'affidabilità del Conduttore qualora non lo si conosca, infatti, la Compagnia valuterà il rating del Conduttore e, qualora non sia affidabile rifiuterà di effettuare l'assicurazione il che dovrebbe indurre il Locatore a trovare un altro Conduttore.
CONDUTTORE
Il Conduttore deve restituire l’immobile nelle medesime condizioni di quando lo ha ricevuto, infatti l’art. 1588 del Codice Civile dispone che: “Il Conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile”. Questo concetto è riassumibile in due parole: Rischio Locativo.
L'assicurazione Rischio Locativo mette al riparo il conduttore da eventuali risarcimenti diretti richiesti dal locatore e viene inquadrata nel comparto di Responsabilità Civile collegata al ramo incendi. La Compagnia, nel caso di responsabilità del conduttore assicurato, per gli eventi coperti dalla polizza (Incendio, perdite d’acqua, esplosioni, fughe di gas…), indennizza i danni materiali e diretti ai locali assicurati e tenuti in locazione anche se dovuti a colpa grave.
In caso di danni causati da fattori esterni, quali scoppio o incendio, l’Assicurazione Rischio Locativo risarcirà solamente i beni danneggiati appartenenti all’inquilino (il proprietario verrà indennizzato se ha stipulato una polizza a tutela della proprietà). Al contrario, se i danni sono causati dall’inquilino stesso la polizza coprirà il risarcimento nei confronti del proprietario dell’immobile.
Consigliamo di includere nella polizza Rischio Locativo la garanzia Ricorso Terzi: in questo modo il conduttore è coperto anche nel caso in cui i beni dei vicini dovessero subire danni materiali dovuti ad eventi indennizzati a termini di polizza.
Al Conduttore compete inoltre la responsabilità della conduzione che concerne i danni provocati a terzi durante l’utilizzo dell’abitazione/fabbricato in affitto. La copertura di questo rischio è da inserire: nella RC aziendale se si svolge attività d’impresa, nella RC della famiglia se si tratta invece di una famiglia.
CONTRATTO
Quando il Locatore affitta l’immobile/il capannone ad un Conduttore dovrà richiedere due garanzie:
A) Polizza assicurativa di rischio locativo
Nei contratti di locazione, più frequentemente in quelli ad uso commerciale, il Locatore può inserire una clausola che obbliga il Conduttore a stipulare la polizza rischio locativo a garanzia della continuazione dell’attività d’impresa e conseguentemente nella possibilità di rientrare in possesso dell'immobile nelle medesime condizioni in cui è stato inizialmente locato. Riportiamo un esempio di clausola: “Il Conduttore si impegna a stipulare polizza assicurativa a favore del Locatore per rischio locativo sull’immobile ricevuto in locazione per l’importo di Euro …,00 (…………………../00) e per l’intera durata del contratto di locazione. Il Conduttore dovrà consegnare al Locatore copia della suddetta polizza nonché di tutte le quietanze annuali per attestare l’avvenuto pagamento del premio.”
B) Deposito cauzionale o fideiussione bancaria a prima richiesta
Il locatore dovrà scegliere come tutelarsi dal mancato pagamento dei canoni di locazione optando tra:
- il deposito cauzionale: da richiedere in fase di stipula del contratto per un importo massimo pari a 3 mensilità del canone di locazione;
- la fideiussione bancaria a prima richiesta: da mantenere valida per tutta la durata del contratto di locazione, a copertura degli inadempimenti derivanti dal contratto, compreso il mancato pagamento del canone, fino a concorrenza dell’importo pari ad una annualità di locazione.
Qualora il conduttore sia già conosciuto dalla banca e abbia un rating positivo è preferibile richiedere la fideiussione bancaria; diversamente, qualora il conduttore abbia difficoltà ad accedervi, ti suggeriamo di incassare il deposito cauzionale in fase di stipula del contratto.
In caso di conduttori poco solvibili, il nostro consiglio è quello di attivarti fin da subito con il legale sia per l'incasso dei canoni non corrisposti che per l'avvio della procedura di sfratto prima che il canone non pagato diventi corposo.