Le residenze principali costituiscono l'asset preferito dagli italiani: il 75,2% delle famiglie (tre su quattro), risiede in una casa di proprietà ^[1]. Lo Stato ha incentivato questa tipologia di investimento: analizzeremo i vantaggi di tale tipologia rispetto ad altri investimenti immobiliari diretti.

Non sempre la residenza principale coincide con la prima casa e pertanto è necessario spiegarne la differenza.

L’abitazione principale è la casa presso la quale il soggetto ha stabilito la propria residenza ^[2].

Prima casa (solitamente trattasi della stessa abitazione principale) è invece una definizione fiscale e consente di godere di particolari agevolazioni nella compravendita:

• In fase d’acquisto ammette di pagare imposte ridotte in presenza di determinate condizioni ^[3].

Chi acquista da un privato o da un’azienda che vende in esenzione IVA deve versare un’imposta di registro ^[4] del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale ^[5] dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 €; se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a IVA, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, pari al 4% anziché al 10%; in tal caso le imposte (di registro, catastale e ipotecaria) si pagano nella misura fissa di 200 € per ognuna .

• Durante il periodo di possesso gli immobili “prima casa” non di lusso, non versano l'IMU. Questi godono di particolari agevolazioni fiscali per la ristrutturazione e riqualificazione energetica e per interventi antisismici, ecc.
• In fase di vendita, gli immobili “prima casa” non scontano l’obbligo di pagamento dell’Irpef sulla plusvalenza, né di nessun’altra forma di imposta, anche se non sono trascorsi 5 anni dall’acquisto ^[6].

Per queste ragioni ^[7], l’acquisto della “prima casa” è certamente un investimento più conveniente rispetto all’acquisto di altre tipologie di immobili.

Queste agevolazioni non devono indurre ad effettuare un investimento prematuro che contrasterebbe con il principio della diversificazione del patrimonio complessivo.

Quando è opportuno acquistare la propria abitazione

È difficile valutare se l’acquisto della prima casa sia un buon investimento poiché è rilevante conoscere il prezzo e la potenzialità della rivalutazione di ogni singola realtà.

Inoltre, il desiderio di vivere in un'abitazione di proprietà che consenta di realizzare un progetto di vita, ha un valore non quantificabile finanziariamente, il che, giustamente, porta numerose famiglie all’acquisto come dimostrato dalle statistiche nazionali.

Esistono alcuni parametri che ti consentono di valutare se l’acquisto della prima casa sia sostenibile in un'ottica lungimirante:

• la liquidità impegnata all'atto dell'acquisto, al netto dell’eventuale mutuo, dovrà essere almeno il 50/60% del valore dell’immobile;
• la durata del mutuo non dovrà essere superiore a 10 anni;
• la rata del mutuo non dovrà eccedere il 25% del tuo reddito;
• devi disporre di una riserva di liquidità che ti consenta di vivere, anche in assenza di reddito da lavoro per almeno un biennio una volta ultimato: l’acquisto, l’eventuale ristrutturazione e la dotazione dell’arredo.

Così, per esemplificare, se hai un patrimonio di un milione di euro sarebbe prudente acquistare un’abitazione che non costi più del tuo patrimonio. Qualora l'acquisto dovesse avere un costo vicino a tale cifra, o poco meno, sarebbe più opportuno accendere un mutuo per conservare della liquidità al fine di far fronte ad eventuali imprevisti.

Residenza principale: i vantaggi.

La propria residenza principale non è solo un valore numerico da considerare per calcolare la propria situazione patrimoniale e finanziaria ma è anche un fattore che incide sulla qualità della propria vita e sulla serenità di tutti coloro che la abitano.

Ti suggeriamo di procedere seguendo queste semplici indicazioni:

• studia le caratteristiche della tua abitazione ideale senza porti troppi condizionamenti relativamente al prezzo;
• non stancarti di effettuare delle ricerche per farti un’idea di quanto potrebbe costare la tua casa ideale;
• valuta l’acquisto se possiedi denaro per almeno l’80% del costo necessario per sostenerlo, comprensivo d’imposte, eventuali costi di intermediazione, trasloco e arredo. Usa una porzione pari al 50% del valore dell’immobile per ridurre la parte mutuata, ed il restante 30% come liquidità ^[8];
• qualora tu non potessi disporre di questo importo, sarebbe più prudente attendere e pagare un canone di locazione. In questo modo se la tua casa non ti soddisfacesse avresti la possibilità di cambiare senza troppi vincoli;

Prima di acquistare una seconda casa devi essere certo che la prima ti soddisfi pienamente.

Vantaggi fiscali nell'acquisto della prima casa

Per poter godere dei benefici fiscali è indispensabile il rispetto di alcune caratteristiche:

• non possedere abitazioni in tutto il territorio nazionale per le quali si è fruito delle agevolazioni, oppure venderle entro 1 anno dall'acquisto;
• non essere proprietario di abitazioni nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
• essere residente nel Comune in cui si acquista casa o stabilirvi la residenza entro 18 mesi dall’acquisto agevolato, oppure dimostrare che la propria sede di lavoro è situata nel Comune dove si trova l'immobile;
• non essere titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione di altri immobili nello stesso Comune in cui si richiede l’agevolazione sull’acquisto della prima casa.

Nel caso in cui il venditore sia un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA, le imposte oggetto di beneficio “prima casa” sono:

• imposta di registro proporzionale al 2% anziché al 9%; 
• € 50 di imposta ipotecaria fissa; 
• € 50 di imposta catastale fissa. 

Qualora invece, si acquistasse da un’impresa, con vendita soggetta a IVA, i tributi da versare con i benefici “prima casa” sono: 

• IVA al 4% anziché al 10%, 
• € 200 di imposta registro fissa; 
• € 200 di imposta ipotecaria fissa; 
• € 200 di imposta catastale fissa.

Quando si usufruisce delle agevolazioni previste per la prima casa la successiva vendita non può avvenire prima dei 5 anni dall’acquisto.

Qualora si vendesse prima e non si procedesse ad acquistare un nuovo immobile da destinare ad abitazione principale entro 12 mesi, si perderebbero i benefici di cui si è usufruito al momento dell’acquisizione e pertanto si dovranno pagare:

• le imposte non versate all’epoca del primo rogito;
• gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.

Vantaggi fiscali nella gestione

Fatta eccezione per le case di lusso, l’abitazione principale non sconta l'IMU.
La prima casa è quella in cui si ha la residenza o il domicilio. Ciò significa che se si ha la residenza in un immobile, ma si dimora in un altro, solo uno dei due può essere considerato abitazione principale.

Vantaggi fiscali nella vendita 

Non si realizza mai plusvalenza quando l'immobile venduto è stato acquistato da oltre 5 anni o il venditore ne è venuto in possesso in seguito a una successione.

Ma “non generano plusvalenze imponibili nemmeno le cessioni che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari” (Art. 67 - Tuir 917/86).

NOTE: