Quando si parla di investimenti e finanziamenti immobiliari, non esiste una soluzione unica valida per tutti. Gli immobili si differenziano per tipologia, uso e finalità, e l’approccio più efficace nella gestione, nell’acquisto e nel finanziamento deve necessariamente adattarsi a queste variabili.
Gli immobili possono essere suddivisi in varie categorie: abitazioni principali (prima casa), seconde case (destinate all’uso personale non continuativo o vacanziero), immobili da reddito (destinati alla locazione o a fini speculativi) e immobili in corso di ristrutturazione o ampliamento.
Una distinzione fondamentale da fare è tra:
- Immobili a disposizione: comprensivi di residenza principale e seconde case, dove l’obiettivo non è il rendimento economico ma la funzione personale o familiare. In queste situazioni l’immobile assume un valore soggettivo, legato alla qualità della vita, alla stabilità abitativa o al tempo libero.
- Immobili da investimento: destinati a generare reddito o plusvalenze tramite locazione o compravendita. Qui l’obiettivo è la redditività, la gestione dell’immobile come asset finanziario e la massimizzazione del ritorno economico.
Per questi motivi, il check-up patrimoniale di MyGuru distingue tra queste due categorie, per adeguare strategie fiscali, finanziarie e di gestione.
Si deve inoltre considerare la differenza tra immobili acquistati da:
A) PERSSONE FISICHE
Le persone fisiche possono beneficiare dell’esenzione IRPEF sulle plusvalenze realizzate da immobili detenuti per almeno 5 anni.
Per comprendere l’importanza di questo aspetto proponiamo due esempi ipotizzando di avere acquistato un immobile per 100.000 euro e che lo stesso mantenga il suo valore reale nel tempo e che aumenti solo il suo valore nominale per effetto dell'inflazione, ipotizzata del 5% all'anno:
- Se lo vendessimo dopo 4 anni (cioè prima della scadenza dei 5 anni), la plusvalenza tassabile sarebbe calcolata sulla differenza tra prezzo di vendita (121.551) e prezzo di acquisto; la differenza di 21.551 euro costituirebbe la plusvalenza imponibile che, se fosse soggetta ad un'aliquota IRPEF del 43% porterebbe ad un'imposta di 9.264 euro, pari al 9,3% del valore dell'immobile.
- Se lo vendessimo dopo 30 anni, cioè dopo 5 anni, il valore nominale dell’immobile diventerebbe di 432.194 euro, con una plusvalenza di 332.194 euro esente da tassazione; in assenza di questa esenzione, con un'aliquota del 42%, avrebbe generato un'iIRPEF di 142.242, pari a quasi 1/3 del valore dell'immobile.
B) SOCIETA'
Se l'acquisto avvenisse su una società, considerando non solo l'IRES ma anche l'imposta sulla distribuzione degli utili ai soci, avremmo una tassazione su un imponibile generato esclusivamente dall'inflazione che si mangia letteralmente persino più di 1/3 del valore dell'immobile.
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Questi esempi mostrano come le scelte fiscali e patrimoniali dipendano dalla destinazione d’uso dell’immobile e dalla sua gestione nel tempo.
Allo stesso modo, i mutui da richiedere e le strategie di gestione del debito cambiano a seconda degli obiettivi: finanziare l’abitazione principale, sfruttare opportunità di investimento immobiliare, oppure sostenere progetti di ristrutturazione.
In questo capitolo si illustreranno quindi le diverse categorie di immobili e le modalità di approccio più adatte per ciascuna, con particolare attenzione alle implicazioni fiscali e finanziarie e alla scelta dei mutui più efficaci.