La surroga del mutuo, introdotta dalla legge Bersani n. 40/2007, è una procedura che consente al mutuatario di trasferire il proprio mutuo residuo da una banca a un’altra, senza costi per il cliente. Tutte le spese relative a notaio, perizia, istruttoria e altri oneri sono a carico della banca che subentra nel rapporto finanziario.
È importante però considerare che, pur essendo completamente gratuite per il cliente, queste spese vengono sostenute dalla banca subentrante che, per compensare l'investimento, può proporre tassi di interesse o spread leggermente più elevati rispetto ad altre offerte sul mercato. Per questo motivo, è fondamentale effettuare un confronto attento tra le condizioni proposte, valutando il costo complessivo e non soltanto l'assenza di costi di surroga.
In un mercato come quello attuale, caratterizzato da tassi di interesse relativamente bassi, la surroga rappresenta una strategia intelligente per chi desidera ridurre la rata mensile o modificare la durata del finanziamento.
Esempi concreti di vantaggi dalla surroga:
- Riduzione della rata mensile: Immaginiamo un mutuo residuo di 150.000 euro con una rata mensile di 700 euro a un tasso del 3,5%. Trasferendo il mutuo a una nuova banca che offre un tasso del 2,5% e allungando la durata residua da 15 a 20 anni, la rata può scendere fino a circa 550 euro al mese, migliorando notevolmente la liquidità disponibile.
- Accorciamento della durata per risparmiare sul capitale: Supponiamo di avere un mutuo a tasso variabile residuo di 100.000 euro con durata residua di 20 anni. Con la surroga si può scegliere di passare a un mutuo a tasso fisso più basso e ridurre la durata a 10 anni. La rata aumenterà, ma si pagheranno interessi complessivi molto inferiori, estinguendo il debito in metà tempo.
- Cambio da tasso fisso a variabile o viceversa: Chi ha un mutuo a tasso fisso alto può passare a un tasso variabile più basso se prevede un calo dei tassi futuri, oppure chi ha un tasso variabile può passare a fisso per avere maggiore stabilità nel piano di ammortamento e proteggersi da possibili aumenti dei tassi.
- Surroga ripetuta per migliorie continue: La legge consente di effettuare più surroghe nel tempo. Ad esempio, dopo aver effettuato una surroga per ridurre la rata, se il mercato migliora ulteriormente o si hanno nuove esigenze finanziarie, è possibile ripetere l’operazione per ottenere condizioni ancora più vantaggiose o maggiore flessibilità.
Strategie per massimizzare i benefici:
- Confrontare attentamente le offerte di varie banche, focalizzandosi su tassi e spread effettivi, costi accessori e servizi associati;
- Valutare l'impatto della modifica della durata del mutuo in base alla propria capacità di sostenere la rata;
- Considerare la stabilità finanziaria e le prospettive di mercato per la scelta tra tasso fisso e variabile;
- Affidarsi a un consulente mutui per gestire al meglio la procedura, che è interamente a carico della nuova banca senza oneri per il cliente.
Dunque, la surroga mutuo si conferma come una delle opportunità più interessanti per la gestione del mutuo per la prima casa, le seconde case, le ristrutturazioni o gli ampliamenti, grazie alla sua capacità di coniugare risparmio e flessibilità, riducendo così il peso del debito senza oneri aggiuntivi.
Surroga o rinegoziazione: quando conviene l’una o l’altra?
Sia la surroga che la rinegoziazione del mutuo hanno lo scopo di migliorare le condizioni economiche di un mutuo esistente, ma si differenziano per modalità, costi e benefici.
La surroga consente di trasferire il mutuo residuo da una banca a un’altra, senza costi per il cliente, coprendo tutte le spese la nuova banca. Questa procedura è indicata quando si cercano vantaggi significativi in termini di tassi di interesse o durata del mutuo cambiando istituto finanziario.
La rinegoziazione invece consiste nel modificare le condizioni del mutuo con la stessa banca con cui è stato acceso, senza apertura di nuove pratiche notarili o peritali, e senza commissioni. Si tratta di una soluzione più semplice e meno onerosa, ma i miglioramenti ottenibili spesso sono più modesti.
Quando la surroga può non convenire:
- Mutuo con pochi anni residui: Se il mutuo è prossimo alla scadenza o è già quasi estinto, il risparmio ottenibile con la surroga è limitato rispetto ai tempi e agli sforzi richiesti per il trasferimento a una nuova banca. In questi casi la rinegoziazione con la stessa banca può essere un’opzione più pratica.
- Costi e tempistiche più elevate: La surroga richiede l’apertura di un nuovo rapporto con la banca subentrante, con un iter più articolato che comprende nuova istruttoria, perizia e tempi più lunghi. La rinegoziazione, essendo interna alla banca originaria, è più veloce e meno burocratica.
- Miglioramenti contenuti nelle nuove offerte: Quando le condizioni proposte dalla nuova banca sono solo lievemente più vantaggiose, la surroga può risultare poco conveniente rispetto alla rapidità e semplicità della rinegoziazione.
- Rapporto consolidato con la banca attuale: Un buon rapporto con la banca originaria facilita l’accordo per modiche condizioni del mutuo attraverso la rinegoziazione, senza dover cambiare istituto.
- Situazioni di mutuo recente o posizione finanziaria deteriorata: Se il mutuo è stato acceso da poco tempo o se la situazione finanziaria del mutuatario è peggiorata, la nuova banca può rifiutare la surroga, rendendo la rinegoziazione l’unica possibilità.
Quando preferire la rinegoziazione:
- Si desidera modificare condizioni senza cambiare banca.
- Si cercano modifiche moderate come estensione o riduzione della durata, o passaggio da tasso fisso a variabile (o viceversa).
- Si vuole evitare l’iter burocratico più complesso della surroga.
- Si ha una buona relazione con la propria banca ed è possibile negoziare condizioni vantaggiose direttamente.